京沪广深政策调控在即？专家预测楼市优化方向及影响

【大河财立方 记者 赖苏婷 北京报道】一线楼市调整政策的出台似乎已经只是时间问题。

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8 月8日，媒体报道称，在本月关乎京沪广深的房地产政策调控优化会议将会召开。

近期多部门对房地产密集表态，楼市利好政策频发，一线城市是否会跟进、如何跟进，成为当下市场较为关注的重点。

7 月27 日，住房和城乡建设部部长倪虹在召开的企业座谈会上表示，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

从住房和城乡建设部召开的企业座谈会上看，调整方向主要围绕以下三点：一是“降低购买首套住房首付比例和贷款利率”；二是改善性住房换购税费减免；三是个人住房贷款“认房不用认贷”。

业内人士认为，一线城市的优化政策大概率会围绕上述三点进行。此外，优化政策的出台对房价刺激效果较为有限。

兼具统一性，保持差异性

“消息称北上广深的政府部门将会一起讨论政策调控问题，可以看出这次调整具有一定的统一性，但预计会给每个城市留下差异化调整的空间。”国家高端智库研究员宋丁在接受大河财立方记者采访时说。

“城市房价不同，地段之间也存在差异。在具体的调整方式上难以预测，大概率会从‘限购、限贷、限价、限售’四方面入手。比如根据每个城市情况，降低限制的门槛，以刺激市场。在同一个城市的不同区域进行政策调整，实现城市的均衡发展。”

宋丁表示：“预计政策推出后会有三个月到半年的调整适应期，如果出现炒楼的情况，还将采取调整措施。这样既可以保持四大城市楼市调整的统一性，也能保证各个城市的特殊性。”

部分区域或试点“认房不用认贷”

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉大河财立方记者，预计接下来一线城市政策方向主要围绕以下三点：

第一，放松限购、限贷政策。由于当前一线城市执行的限购、限贷政策总体较为严格，在一定程度上抑制了部分购房需求的释放。一线城市，尤其是像北京、上海，购买力相对旺盛，因此一线城市大概率会有针对性地实施“认房不用认贷”，即政策非全面放开，而是针对部分群体或区域定向放松，试点“一区一策”。

第二，下调房贷利率和首付比例，尤其针对二套房。可以看到，一线城市的房贷首付比及贷款利率水平处于全国较高位，北京、上海、深圳规定购买二套房首付比例为七成，二套房贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍，较高的换房成本抑制了改善性需求。

第三，对改善性住房的税费减免。对比全国二三线城市，一线城市契税和增值税的税费负担相对较重。若对相应水平进行调整，可以较为明显地降低交易成本，促进改善性需求的释放。

优化政策对房价刺激有限

受政策风向变化的影响，市场消息称，近期一线城市部分业主闻风而动继而上调挂牌价。

住房金融高级经济师陈斌认为，业主反价的做法毫无必要，即便有利好政策出台，一线城市房价都不会出现太大的变化。

陈斌分析：“一线房产已经不具备投资的功能，更多是发挥保值的作用。即便实行放松限购、限贷政策，刺激改善性需求的效果带来的市场影响也较为有限，不足以改变整个市场下行的趋势。”

“对于新市民而言，一线城市的房价依然超出其购买力，即便放松也无法改变其购买力不足的现实。此外，新市民的需求也会逐渐分流到保障性住房，比如公租房、共有产权房等，难以因为政策调整而流向商品房市场。”陈斌说。

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